北京樓市形勢急轉(zhuǎn)直下 首次出現(xiàn)買家違約潮

　　■ 后市展望

　　“樓市或再次步入寒冬”

　　“3個(gè)月后，市場上需求的大幅萎縮將成為定局，開發(fā)商不得不客觀面對后市無力的事實(shí)。而年底將又是一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的寒冬�！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，新政將極大地增加購房成本和房產(chǎn)擁有成本，加上政府所釋放的明確信號，市場將很快由看漲轉(zhuǎn)為看跌，投資客將大幅退出樓市，需求銳減。

　　楊少鋒表示，由于2009年大部分開發(fā)商通過銷售和各種渠道回籠了大量的現(xiàn)金，短期之內(nèi)絕大部分開發(fā)商都沒有資金壓力，加上近期市場上多數(shù)一線城市可售房源較少，所以短期之內(nèi)房價(jià)還將持續(xù)堅(jiān)挺，許多開發(fā)商還將保持觀望態(tài)度。。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師齊凡認(rèn)為，短時(shí)期內(nèi)可能會有一批投資者將其房子拋售到二手房市場，導(dǎo)致二手房價(jià)格先行下跌，然后傳遞到新房市場，新房價(jià)格下跌再影響二手房。

　　■ 連線·他城

　　廣州退房創(chuàng)紀(jì)錄 二線城市較平靜

　　中央連出重拳遏制房價(jià)后，各一線城市反應(yīng)迅速而劇烈，二線城市則相對舒緩一些。

　　據(jù)《廣州日報(bào)》報(bào)道，廣州退房率一周漲了5倍，其中20日當(dāng)天竟然出現(xiàn)了804次的退房紀(jì)錄，創(chuàng)下廣州樓市有史以來的最高紀(jì)錄。出現(xiàn)退房的樓盤集中在買家實(shí)力弱的外圍區(qū)域，中心城區(qū)不太明顯。而據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州市一手網(wǎng)簽價(jià)格也跌破了萬元，15日為11704元/平米，17日即跌至9757元/平米，幅度和速度都很驚人。房價(jià)的下跌，讓投資客更警惕起來，希望能借此機(jī)會“撿便宜”。

　　在深圳，近幾日的新房成交量已經(jīng)腰斬。早前一周，深圳的新房成交量還維持在平均150套/天左右，4月18日、20日分別只成交101套、60套。

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，目前上海至少有15個(gè)樓盤一再推遲開盤。開發(fā)商繼續(xù)堅(jiān)持的捂盤策略，很大程度上延緩了調(diào)控新政的見效過程。

　　而此前被熱炒的海南島，此番對于新政的反應(yīng)并不明顯。雖然17、18日兩天，海口、三亞、瓊海三地的商品房交易量都有所下降，但當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政對海南整體的購買力會有影響，但不會太大。理由是海南房價(jià)已經(jīng)走高，其旅游房產(chǎn)以外地人購買居多，大部分為高收入人群，一次性付款者居多。

　　此外，在大連、青島、石家莊、無錫等二線城市，市場依然相對平靜，以觀望為主，拋盤現(xiàn)象幾乎沒有出現(xiàn)。因?yàn)榇祟惓鞘械臉鞘幸宰宰⌒枨鬄橹�，投資客所占較小。廣東佛山林先生近期正打算買房自住，新政出臺后他一邊期待房價(jià)會有所下降，趁機(jī)改善居住條件，一邊又擔(dān)心一線城市的投資客會轉(zhuǎn)移到二線城市，致使原先的“價(jià)值洼地”會上漲。

　　差異化信貸政策步步逼退樓市炒家

　　“精準(zhǔn)打擊”，是不少業(yè)內(nèi)人士對4月15日、17日國務(wù)院出臺的系列房貸調(diào)控政策的評價(jià)。

　　盡管如此，部分業(yè)內(nèi)人士從金融的角度點(diǎn)評時(shí)，仍然認(rèn)為中國的房地產(chǎn)泡沫很可能還會繼續(xù)膨脹。泡沫嚴(yán)重的區(qū)域和產(chǎn)品就會遭到嚴(yán)重的交易量萎縮，然后資金鏈脆弱的二手房主和開發(fā)商將開始低價(jià)拋盤。而中央對樓市的信貸調(diào)控政策中，部分細(xì)則的實(shí)施可能有一定的操作難度，如對“高房價(jià)地區(qū)”的界定，又如目前銀行核實(shí)“以家庭為單位”的二套房比較困難等。

　　二三套房抬門檻遏投機(jī)

　　政策：4月15日，國務(wù)院決定對二套房貸實(shí)行最低5成首付，貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率1.1，三套以上貸款要求更嚴(yán)。

　　解讀：此新政將“抑制不合理住房需求”提升至首位，從抑制需求的角度控制房價(jià)，表明政府對由投資性需求導(dǎo)致的短期房價(jià)漲幅過快更加關(guān)注。嚴(yán)控第三套及以上住房貸款，對炒房客有非常大的打擊力。同時(shí)，沒有直接影響首次置業(yè)的剛需客戶。而對購房者的影響主要是心理預(yù)期，即購房者對新政可能造成的房價(jià)下行的影響有所期待，造成其會有一段期間的觀望。

　　世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，目前對市場影響最大的正是這一差別化的信貸政策，首付和利率的提高會帶來較大的成交障礙，這將直接扼殺投資者繼續(xù)投資的興趣。從樓市“量在價(jià)先”的規(guī)律來看，短期房價(jià)難有下降，中期趨于下降的可能性極大。

　　世聯(lián)地產(chǎn)4月21日公布的對該公司在北京代理的十余個(gè)樓盤的調(diào)查顯示，單價(jià)2.5萬元以上項(xiàng)目的成交客戶中，40%以上都是首付50%以上，一次性付款比例高達(dá)35%-40%；均價(jià)1.6萬元以上樓盤的一次性付款比例也較高。據(jù)此，陳勁松認(rèn)為，從與2007年“9·27新政”的對比來看，市場對部分調(diào)控已經(jīng)形成了一定的免疫力，調(diào)控的收效程度還有待觀察。在今年整體經(jīng)濟(jì)形勢還不明朗的局面下打壓樓市，地方政府的真正的執(zhí)行力度會對將來政策的效力產(chǎn)生重要影響。